杭州市“三旧"改造优惠政策及审批流程 发表时间:2018-01-13

杭州市根据广东省人民政府《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府[2009]78号)的有关规定,结合本市实际,本着有利于经济社会可持续发展的原则,制定了三旧改造一系列政策文件,健全了政策体系,有力地保证了“三旧”改造工作顺利进行。     一、土地产权政策     一是允许土地置换。为满足“三旧”改造需要,允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下,通过土地位置调换等方式调整使用原有存量建设用地。集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地均可置换。     二是允许集体建设用地直接转为国有建设用地。纳入开发利用规划的具有合法用地手续的集体建设用地,在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内且符合城乡规划的,土地权属清楚、无争议的,农村集体可向市国土资源管理部门申请转为国有建设用地。对申请的宗地,农民集体经济组织成员全部同意转为国有的,县级以上国土资源管理部门可以直接登记为国有建设用地。     三是开展城乡建设用地增减挂钩。“三旧”改造中涉及的拆旧腾挪的合法用地,确能实现复耕的,可根据国土资源部的相关规定,纳入城乡建设用地增减挂钩试点,由省级国土资源部门根据各市县的情况安排周转指标。周转指标的使用和管理按照国家和省的规定办理。     二、土地供应政策     一是公开出让。对政府依法征收或者收回、收购存量建设用地后改造的经营性用地,必须通过招标拍卖挂牌方式统一公开供应。农民集体存量建设用地开发利用,用于经营性房地产开发建设项目的,必须转为国有土地并按规定一次性缴纳全部土地出让金;该房地产用地转让时(包括联建合建、入股参股),按规定公开交易。     二是协议出让。土地使用权人自行或者联合成立项目公司开发利用建设用地,或者市场主体自行收购后进行集中开发利用的,涉及划拨土用权和改变土地用途(包括经营性用途)以及延长土地使用年限的可免于土地收购储备和公开交易,可以采取协议出让方式出让。农村集体自行出资开发其名下的建设用地,或其名下的建设用地过户到该集体全资拥有的项目公司名下时,可免公开交易。     三是划拨供应。农民集体使用的集体建设用地或国有建设用地(留用地),在符合城市规划和土地权属不发生转移的前提下,农民集体可按城市规划用途自行开发使用,且可以采用划拨方式供地。集体建设用地依法改变用途且土地使用权不发生转移的,只要土地使用人与土地所有人一致,也享受本规定的优惠政策。     四是加强土地供应与产业、财政等相关政策的协调配合。绝对不向“两高一资”、产能过剩和重复建设项目供地,严格控制新上项目供地,确保在建项目、重点项目和民生项目用地,优先保障战略性新兴产业和低碳产业的用地需求;加强房地产市场土地供应调控,促进房地产业平稳健康发展。在供应计划中要确保保障性住房用地,提高中低价位、中小套型、普通商品房建设用地的比例,严格限制低密度、大套型住宅的用地。     三、土地流转政策     一是旧城镇、旧厂房改造涉及的留用地属国有的,如果土地权属不发生转移(属原土地使用者自行改造),可免土地公开交易。否则按土地公开交易的规定办理。     二是旧厂房改造涉及的农村集体建设用地,发生出租、出让、转让、抵押等流转符合《广东省农村集体建设用地使用权流转管理办法》的,按流转有关办法处理。改造涉及的农村集体建设用地如需改为经营性房地产开发建设项目,需按规定办理土地转国有手续。     三是土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造,在农村集体自愿提出申请和村民(代表)大会表决百分之百同意的前提下,不需要办理征收手续,可以直接登记为国有建设用地,以缩短报批时间和节约大量人、财、物成本。     四、土地收益分配和财政扶持政策     一是最大限度地保障农民利益。农村集体将国有留用地或集体转为国有的土地自行开发或通过招商引资合作开发而发生土地使用权转移的,土地出让金在扣除按规定计提的专项资金后,余额最高不超过60%按有关规定,由财政列支,专项用于包括保证被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社会保障支出以及农村基础设施建设支出等;通过征收农村集体建设用地实施旧村庄改造进行经营性开发的,土地出让纯收益可按最高不超过60%的比例返拨给原农村集体经济组织。农村集体性质的土地,只要土地使用者与土地所有者一致,或国有性质的留用地使用者是被征地前的土地所有者,在符合城市规划的前提下,土地可按城市规划用途开发使用,政府不收取改变用途的土地出让金。     二是鼓励利用社会资金开展“三旧”改造。政府组织实施的“三旧”改造项目,在拆迁阶段可通过招标方式弓j入企业单位承担拆迂工作,拆迂费用和合理利润可以作为收(征)地(拆迁)补偿成本从土地出让收入中支付;也可在确定开发建设的前提下,由政府将拆迂及拟改造土地的使用权一并通过公开交易方式确定土地使用权人。     三是鼓励旧厂房改造。将纳入三旧改造中的旧厂房进行改造,用于发展符合城市发展总体规划、土地利用总体规划和产业发展政策的制造业,以及科技研发、工业设计、孵化器、科技信息服务、动漫制作、工业服务外包等工业项目,且用地面积达到15亩以上,工业厂房造价(不含地价)达到2000元/平方米及以上,容积率达到1.5及以上,竣工验收合格后,可享受以下优惠政策:     l、提高工业厂房容积率的,对投资者一次性奖励:容积率达到2.5及以上的,按建筑面积给予10元/平方米的奖励,单个项目最高奖励产超过500万元;     2、开发厂房工程造价(不含地价)达到一定数额的,对投资者给予一次性奖励:达到3亿元以上(含3亿元)5亿元以下的,按工业厂房工程造价(不含地价)的0.5%奖励;达到5亿元以上(含5亿元)的,按工业厂房工程造价(不含地价)的1%奖励,单个项目最高奖励不超过1000万元。     3、旧厂房改造仍用于发展工业的,按所缴城市基础设施配套费(村镇基础设施配套费)的30%对工业厂房投资者给予奖励。     4、纳入旧厂房改造的国有划拨工业用地后仍用于发展工业的,按不超过所缴土地出让金的60%对工业厂房投资者给予奖励。     5、符合手续的集体建设用地转为国有划拨工业用地用于发展工业的,按转为国有土地时所缴市、区级行政类收费地方留成部分对工业厂房投资者给予奖励。     6、旧厂房改造后容积率达到2及以上的,工业生产使用的部分可自用、出租和分拆出售,出售时企业可单独办理房产证;与工业生产密切相关的配套设施用地视同工业用地,但不得单独分割登记、分拆转让。     7、对工业厂房竣工验收合格起2年内入驻的企业,根据其创税、创新能力大小,对其第1年按租用面积给予不高于10元/平方米的租金补贴。     8、鼓励节约集约用地。工业用地在符合城乡规划、改造后不改变用途的前提下,提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款。在符合相关规划前提的下,经政府批准,企业在原厂房内设立区域总部、研发中心、科研机构以及产品设计和动漫制作产业,不视为改变土地用途。     四是支持公共基础设施建设。对“三旧”改造涉及的城市(城镇)公共基础设施建设,政府从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持改造。属政府产权的公共建筑面积,不参加容积率计算,不收取土地出让金。     五、解决历史遗留土地问题的政策     一是根据不同的历史阶段和实际情况,采取相应的处理(处罚)措施。用地行为发生在1987年1月1日之前,依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权,经公告无异议后直接办理建设用地确权登记发证手续;     用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间,用地时已与农村集体经济组织或农户签订征地协议,且未因征地补偿安置等问题引发纠纷,迄今被征地农民无不同意见的,依照1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》有关规定,落实处理(处罚)后按土地现状完善征收手续;     用地行为发生在1999年1月1日至2007年6月30日之间,按照1998年修订、2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》有关规定,落实处理(处罚)后按土地现状完善征收手续,凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的,在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下,无需听证、办理社保审核和安排留用地。     二是完善了各类用地手续的处罚标准。对“三旧”改造中涉及的各类历史用地,西湖、南海区处罚标准为不低于5元/平方米,三水、高明区不低于3元/方米。     三是明确了完善各类历史用地手续的时限。杭州市规定完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2012年完成。2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述办法。

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